Il lastrico solare è la superficie superiore di un edificio che si differenzia dal tetto in quanto la superficie del lastrico solare è piana e calpestabile.
L’art. 1117 c.c. stabilisce che rientrano tra le parti comuni:
“Tutte le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate salvo che il titolo d’acquisto non disponga diversamente”
Quindi, a meno che il lastrico solare non sia di proprietà esclusiva di un solo soggetto, questo è di proprietà condominiale, quindi tutti i condòmini sono tenuti a partecipare alle spese che attengono ad esso, ciascuno in proporzione ai millesimi di proprietà posseduti.
La responsabilità per eventuali danni provenienti dal lastrico solare sarà, quindi, da imputarsi al Condominio.
È importante, però, citare anche l’art. 1126 c.c. il quale stabilisce che:
“Quando l’uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l’uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell’edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
La Corte di Cassazione, con una recente Ordinanza, la n.6816 dell’11 marzo 2021, ha ribadito la corresponsabilità del Condominio e del proprietario esclusivo del lastrico solare nel caso in cui le infiltrazioni d’acqua provengano dal lastrico per la sua mancata manutenzione.
Secondo la Corte di Cassazione, infatti, qualora l’uso del lastrico solare (o della terrazza) non sia comune a tutti i condòmini, per i danni causati dalle infiltrazioni d’acqua nell’appartamento sottostante, devono rispondere sia il proprietario esclusivo, in qualità di custode del bene, e sia il condominio, in forza degli obblighi assunti relativamente alla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’edificio.
Per quanto concerne le spese di riparazione o ricostruzione, quindi, il criterio, in questi casi, è quello di un terzo delle spese a carico del proprietario esclusivo, mentre i restanti due terzi saranno a carico del condominio.