L’usucapione è un modo di acquisto a titolo originario della proprietà, o di un diritto reale di godimento, che si realizza mediante il possesso protratto per un certo periodo di tempo.
Gli elementi indispensabili perché si possa realizzare l’usucapione sono:
a) il possesso della cosa
b) il trascorrere di un determinato periodo di tempo.
Il possesso, ai fini dell’usucapione, deve essere:
• pacifico: cioè non deve essere avvenuto in modo violento o clandestino;
• continuo ed ininterrotto nel tempo: cioè deve essere esercitato con regolarità e non soltanto in modo occasionale.
Tempo necessario per usucapire
Il legislatore ha previsto:
• 20 anni per gli immobili il cui possesso sia stato acquistato in malafede;
• 20 anni per gli altri diritti di godimento sopra un immobile (usufrutto, uso, abitazione, servitù, ecc.);
• 20 anni di possesso continuato per i beni mobili;
• 10 anni se si è acquistato in buona fede, e in base a un atto pubblico registrato, da un soggetto che, tuttavia, non era il vero proprietario del bene;
• 10 anni di possesso continuato per i beni mobili, relativamente alla proprietà o altri diritti reali acquisiti in buona fede da chi non ne è il proprietario, in presenza o meno di un atto di proprietà;
• 10 anni di possesso continuato per i beni mobili iscritti nei pubblici registri (automobili, imbarcazioni, ecc.);
• 3 anni dalla trascrizione per i beni mobili iscritti nei pubblici registri acquistati in buona fede da chi non ne è proprietario.
Durante tale periodo, il possesso deve essere ininterrotto, ovvero non deve subire interruzioni superiori a un anno.
Prova del possesso continuo ed ininterrotto
Per usucapire è indispensabile una prova certa circa l’inizio del possesso, non essendo possibile far riferimento, ad esempio, al “tempo immemorabile” o “da sempre” o “da moltissimo tempo”
Si deve poter dimostrare di aver posseduto uti dominus, come se si fosse proprietario del bene ( es. aver dato il bene in locazione; aver mutato la destinazione del l’immobile, aver eseguito opere nuove e/o migliorative etc.etc.)
La prova testimoniale è ammessa e valutata rigorosamente.
Assumono importanza anche le prove documentali: ricevute pagamento di tributi, fatture relative a lavori effettuati sul bene etc
Beni che non possono essere usucapiti
i beni demaniali e del patrimonio statale o comunque pubblico NON possono essere usucapiti
Come fare una causa di usucapione
Prima di adire il Tribunale competente territorialmente (quello in cui si trova il bene da usucapire), il possessore deve necessariamente presentare una istanza di mediazione civile ad un organismo di mediazione accreditato al Ministero di Giustizia.
La parte che intende far valere il proprio diritto di usucapire, con l’assistenza di un avvocato, deve presentare una istanza di mediazione con tale oggetto e con l’indicazione delle parti da chiamare e del bene da usucapire.
L’organismo, poi, provvederà a fissare la data dell’incontro con indicazioni per la notifica a tutte le parti interessate.
Il giorno stabilito, alla presenza di un mediatore, le parti potranno raggiungere un accordo.
Per poter raggiungere tale accordo è necessario che al procedimento di mediazione partecipino tutti coloro che risultano proprietari del bene.
L’accordo raggiunto dovrà, poi, essere formalizzato davanti ad un notaio, il quale provvederà alla redazione dell’atto pubblico e alla trascrizione dello stesso, in maniera che diventi effettivo nei confronti di tutti (“erga omnes”).
Si tratta di una procedura molto rapida: dura, infatti, al massimo 90 giorni
Il procedimento di mediazione è obbligatorio: significa che non si può adire il Tribunale senza che sia stata svolta la procedura di mediazione.
Tale procedura può avere:
• esito positivo ( raggiungimento dell’accordo);
• esito negativo (mancato accordo).
Il mancato accordo può derivare:
• da una dichiarazione del proprietario legittimo che non riconosce il diritto di usucapione dell’istante;
• dall’assenza all’incontro dei chiamati.
In caso di mancato accordo si potrà adire il Tribunale, muniti del verbale negativo di mediazione.
Spesse volte accade che il legittimo proprietario sia deceduto e gli eredi non si siano affatto preoccupati di fare la denuncia di successione. In questi casi, non conoscendosi i soggetti da convocare in mediazione, la procedura non sarà valida ed il mediatore sarà tenuto a redigere verbale negativo.
L’usucapione e la procedura per il riconoscimento del diritto